2022 Haziran ayında uygulamaya giren %25 yasal zam sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sonlanmış bulunmaktadır. Bu durum hem kiraya veren mülk sahiplerinin, hem de kiracıların aklında “kira artışının nasıl olacağı” konusunda soru işaretleri yaratmaktadır. Sökmen&Sökmen Hukuk Bürosu olarak bu soru işaretlerini gidermek amacıyla konuyu ele alacağız.
Öncelikle karşımıza çıkan “ ÜFE,TEFE, ve TÜFE ” kavramları nedir, kira sözleşmesinde nasıl bir etki doğurur bunun incelenmesi gereklidir.
TÜFE: Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), belirli bir dönemde tüketicilerin satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişiklikleri ölçen bir endekstir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından hesaplanan bu endeks, enflasyon oranını belirlemek ve ekonomik durumu izlemek için kullanılır. TÜFE, çeşitli mal ve hizmet gruplarının fiyatlarını içeren bir sepet üzerinden hesaplanır ve zaman içindeki fiyat değişimlerini gösterir.
TEFE: Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE), üretici fiyatlarındaki değişimleri ölçen bir endekstir. Toptan satışlarda kullanılan mal gruplarının fiyatlarındaki zaman içinde dalgalanmaları izleyerek; enflasyon, maliyetler ve piyasa koşulları hakkında bilgi sağlar.
ÜFE: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından hesaplanan Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE), ülke ekonomisinde üretimi yapılan mal ve hizmetlerin üretici düzeyinde oluşan fiyatlarını zaman içinde karşılaştırarak değişimleri ölçen bir fiyat endeksidir.
Ancak günümüzde TEFE ve ÜFE diye bir istatistik türünün kalmadığını, bunun yerine Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranının kullanıldığını dikkate almak gerekir.2014 Ocak ayında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), ÜFE ve TEFE endekslerini birleştirerek “Yİ-ÜFE” adı altında tek bir metrik oluşturmuştur. Kanunda ya da sözleşmede TEFE ya da ÜFE ifadesinin kullanıldığı hükümleri, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) olarak değerlendirmek gerekir.
Yİ-ÜFE nedir kısaca bakmak gerekirse;
Yİ-ÜFE: Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE), ÜFE’nin yıllık bazda hesaplanan bir versiyonudur. Yİ-ÜFE, belirli bir yılın aynı dönemine göre üretici fiyatlarındaki değişim oranını gösterir. Bu iki endeks arasındaki dönüşüm, genellikle belirli bir dönemdeki ÜFE değerlerinin yıllık yüzdelik değişim oranlarının hesaplanmasıyla yapılır. Bu sayede, üretici fiyatlarının yıllık bazda ne kadar değiştiği anlaşılır.
Peki kira sözleşmesi yaparken kira bedelinin artış oranı için hangi oranlar dikkate alınmalıdır?
Bu sorunun cevabı için öncelikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri incelenmelidir;
Türk Borçlar Kanunu’nun 343’ncü maddesi; “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemenin hangi sınırlar çerçevesinde yapılabileceği ise 344. maddede açıklanmıştır. Aynı kanunun kira bedellerinin belirlenmesi başlıklı 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının ‘tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim’ oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.
Taraflar arasında kira artış oranı ile ilgili bir anlaşma var ise önce bu artış oranı hangi kavramlar çerçevesinde belirlenmiş buna dikkat edilmelidir. Özellikle eski tarihli kira sözleşmelerinde TÜFE değil ÜFE üzerinden kira artış oranı kararlaştırıldığı sıkça görülmektedir. Bunun sebebi, daha önce TBK madde 344’te kira artış oranı üst sınırının TÜFE değil ÜFE olarak belirlenmiş olmasıdır. Yapılan değişikliği ile ÜFE, TÜFE olarak değiştirilmiştir.
Bu değişiklik, eski kira sözleşmelerinin akıbeti konusunda tereddütlere yol açabilmektedir. Eski kira sözleşmelerinde kira artışı olarak belirlenen “TEFE/TÜFE” ya da “ÜFE/TEFE” gibi artış oranları uygulamada tereddütlere yol açabilmektedir. Öncelikle yazımızın başında da belirttiğimiz gibi TEFE ve ÜFE kavramların, TÜİK kararına göre “Yİ-ÜFE” olarak anlamak gerekmektedir. Bu şekilde belirlenen kira artış oranları geçerliliğini bazı şartlar çerçevesinde korumaktadır. Bu şartlar 2 farklı şekilde ele alınabilir;
1-) Kira sözleşmesinde belirlenen Yİ-ÜFE/TÜFE artış oranı TBK’nın 344. Maddesinde belirlenen üst sınır olan TÜFE’deki on iki aylık ortalama oranın altında kalırsa belirlenen kira artış oranı geçerlidir.
2-) Kira sözleşmesinde belirlenen Yİ-ÜFE/TÜFE artış oranı TÜFE’deki on iki aylık ortalama oranını geçerse bu durumda kısmi hükümsüzlük söz konusu olur. Türk Borçlar Kanunu madde 344’ de kira artış oranı üst sınırı belirlenmiştir. Bu değeri geçen artış oranları yerine TÜFE’deki on iki aylık ortalama oranı dikkate alınarak kira bedeli artırılmalıdır.
Kira sözleşmesinde TEFE-ÜFE artış oranı kararlaştırıldığı durumda ise “Yİ-ÜFE” on iki aylık ortalamalara göre artış oranı dikkate alınacak ve yine yukarıda belirttiğimiz gibi Yİ-ÜFE değeri TÜFE değerinin altında kaldıysa belirlenen artış oranı geçerli olacak, ancak TÜFE değerini aşıyorsa belirlenen artış oranı değil TÜFE uygulanacaktır.
Son olarak bu değerlerin nasıl uygulanacağından bahsetmek gerekirse; dikkate almamız gereken TÜİK resmi sitesinde her ay açıklanan on iki aylık ortalama değişim TÜFE ve Yİ-ÜFE oranlarıdır. Örnek olarak içinde bulunduğumuz Ekim ayında kira artışının nasıl yapılacağını inceleyelim. Ekim ayı kira artış oranı için, bir önceki ay bazında açıklanan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılmalıdır. Yani Ekim ayı kira artış oranını Eylül ayında açıklanan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinden hesaplanmalıdır. TÜİK resmi sitesinde 3.10.2024 tarihinde açıklanan Eylül ayı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı %63,47, Yİ-ÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı ise %44,81’dir.Ekim ayında kira artış oranları, bu değerler üzerinden belirlenmelidir.
