Giriş
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananda kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ikamet etmesi amacıyla kiralananın boşaltılmasını talep etme hakkıdır. Bu makale, ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecini, yasal dayanaklarını ve uygulamadaki önemli noktaları incelemektedir.
Yasal Dayanak
İhtiyaç nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini feshedebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları
- İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması
- İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir
- Kiraya verenin iddia ettiği ihtiyaç, makul ve inandırıcı olmalıdır
- İhtiyacın güncel olması ve dava sürecinde de devam etmesi gerekir
- Kiralananın Kullanım Amacı
- Konut veya işyeri olarak kullanılacak olması
- İhtiyacın kiralananla karşılanabilir nitelikte olması
- Alternatif çözümlerin bulunmaması
- Süre Şartı
- Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328 ve 329’uncu maddelerinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.
- Türk Borçlar Kanunu madde 329’da “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir” diyerek bildirim süresini ortaya koymuştur
Dava Süreci
- Dava Açma Süresi
- Kiraya veren, bildirim süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır
- Bu süre hak düşürücü süredir
- Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
- İspat Yükü
- İhtiyacın varlığını ispat yükü kiraya verendedir
- Deliller:
- Nüfus kayıtları
- İkametgâh belgeleri
- Sağlık raporları
- İş sözleşmeleri
- Tanık beyanları
- Yargılama Süreci
- İhtiyaç davasında basit yargılama usulü uygulanır
- Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini re’sen araştırır
- Kiracının savunma hakları korunur
Tahliye Kararının Sonuçları
- Kiraya Verenin Yükümlülükleri
- Tahliyeden sonra kiralananı 3 yıl süreyle ihtiyaç sebebi dışında kullanamama
- İhtiyaç sahibinin en az 3 yıl süreyle kiralananı kullanma zorunluluğu
- Tazminat Sorumluluğu
- Gerçek olmayan ihtiyaç beyanı halinde kiracının tazminat hakkı
- Kiracının bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep hakkı
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında hassas bir denge kuran hukuki bir müessesedir. Bu dengenin korunması için ihtiyacın gerçek ve samimi olması şartı aranmakta, kötüniyetli uygulamaların önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Örneğin ilk derece mahkemesinde verilen bir kararda, halen yurtdışında diş hekimi olarak çalışan davacının, henüz Türkiye’de diş hekimliği yapabilmek için denklik almadığı, denklik başvurusunun kabul edilip edilmeyeceğinin belli olmadığı, bu haliyle muayenehane olarak kullanıma yönelik davacının işyeri ihtiyacının zorunlu, samimi ve gerçek kabul edilemeyeceği anlaşılmakla, davanın reddine karar verilmiştir.
Sökmen& Sökmen Hukuk Bürosu , ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında geliştirdiği özgün savunma teknikleri ve kapsamlı durum analizleriyle, hem kiraya veren, hem de kiracı müvekkilerine detaylı hukuki hizmetler sunmaktadır.
Kaynakça
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Yargıtay İçtihatları
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- İlgili Doktrinel Kaynaklar
